Проекти за преустройство, реконструкция, основен ремонт, промяна на предназначението, смяна на статут, саниране и др. на съществуващи помещения или цели сгради.
Проектите за преустройство и смяна на предназначението са едни от най-масово срещаните проекти в архитектурната практиката.
Процедурите по смяна на предназначението на обекти са често скъпи, сложни и отнемат доста време от започване на процеса до окончателното разрешение за ползване на обекта с нов статут. Също така не всяко желано преустройство е възможно. Това често се подценява и води до непредвидени разходи и забави, особено неприятни за наематели на търговски обекти, когато наемът вече тече, а наемателят още не може да започне дейност в помещението.
Важно е също така да знаете ако извършвате преустройството като наемател, че всички процедури, разрешение за строеж, въвеждане в експлоатация и строително монтажни дейности са на името и в полза на собственика. Добре е още при подписване на договора за наем да ползвате юрист и да се уточнят всички въпроси, свързани с бъдещото преустройство и получаване на съгласие от собственика.
Препоръчително е преди окончателното наемане на помещение, когато то ще се ползва за нова различна дейност и ще е необходима промяна на предназначението, да се проведе платена консултация с архитект ,за да сте наясно дали желаното преустройство е изобщо възможно, какви процедури Ви очакват и колко време ще отнеме. Не поверявайте бъдещото на Вашия бизнес на това, което ще Ви каже брокерът или собственикът на имота. Те са финансови заинтересовани страни да станете наемател, а негативите ще си останат за Ваша сметка.
При процедурата по смяна на предназначението на обект в една сграда ще Ви се наложи да съберете и съгласувате с различни учреждения почти толкова документация, колкото строителят на цялата сграда, в която е вашият обект. От година на година се повяват все нови изисквания и законодателството изобщо не върви в посока на опростяване на процедурата, а точно обратното. Подгответе се с време и търпение.
Важно за преустройство!
могат да се правят преустройства, при които се засяга конструкцията на строежа само в сгради, които имат технически паспорт! Проверете дали сградата има такъв, преди започване на преустройството.
Могат да се преустройват само законни обекти! Удостоверение за търпимост нe прави сградата законна. С последните промени в ЗУТ се даде възможност за узаконяване на сгради, строени до морт 2001г. Трябва да могат да се осигурят паркоместа спрямо новата функция в рамките на собствения парцел.
Съгласно действащото законодателство в България (ЗУТ):
не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация;
не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.
При констатиране на такова нарушение (обикновено по сигнал), началникът на ДНСК или кметът според категорията на обекта:
забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;
на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.
Изискванията към преустройствата – в кои случаи е необходимо съгласие от съседи и общо събрание, описани в ЗУТ, раздел VI
Основни стъпки за извършване на преустройство:
-събиране на изходна документация;
-изготвяне на проектна документация;
-съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОСВ и др. според конкретния случай;
-внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство;
-извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството;
-въвеждане в експлоатация.
Изходната документация включва:
-нотариални актове;
-скици;
-скица от кадастър (или писмо за липса на кадастрална карта);
-нотариално заверено пълномощно, ако документацията ще се внася от лице различно от собственика;
-актуално състояние, ако сте юридическо лице;
-нотариално заверено съгласие от преки съседи, общо събрание или и 2те в зависимост от случая за сгради в режим на ЕС;
-протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие (ако се изисква);
-документ, доказващ законният статут на преустройвания обект: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.;
–технически паспорт – за сградата, в която се намира преустройваният обект;
-черно-бяло копие от официален действащ чертеж на етажа с преустройвания обект – прилага се в част архитектура. Взима се от архива на общината от собственик или пълномощник. При липса на запазен архив, общината издава писмо за липса на запазена архивна документация;
-съгласувателни писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОСВ и др. според конкретния случай; Др….
Необходима проектна документация:
Техническият проект, изготвен от правоспособни архитект и инженери съдържа следните проектни части:
-част архитектура + архитектурно заснемане на съществуващото положение;
-част конструкции (проект или конструктивно становище);
-част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) – проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
-част ВиК – проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
-част ЕЛ – проект или само становище, ако не се предвиждат промени;
-част ПБЗ (проект за безопасност и здраве);
-част ПБ (пожарна и аварийна безопасност);
-част технология (за заведения, производство, медицински кабинети, хранителни магазини др.).
И в по-редки случаи:
-част Хидроизолации – (изготвя се само ако има промяна по основи, тераси, покриви или нова пристройка);
-част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – само за основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда;
-част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – само ако има проект за ЕЕ;
-част Пожарогасене – в зависимост от обекта;
-част Пожароизвестяване – в зависимост от обекта;
-СОТ – по желание на възложителя (задължителен само за банкови салони и подобни);
други в зависимост от спецификата на преустройството.
Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РЗИ, РИОСВ и др. според конкретния случай
Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство
Срокове за разглеждане и съгласуване:
-до 14 дни ако проектът е придружен с доклад ОСИП;
-до 30 дни без доклад. Проектът се разглежда на експертен съвет в общината,а при съгласуване и одобряване се издава разрешение за строеж;
-до 7 дни Общината изпраща разрешението за строеж в ДНСК;
-до 14 дни след това ДНСК го проверява и може да го отмени.
Едва след това получавате физически разрешението за строеж и може да започнете строителство.
Строителното разрешение се издава на името на собствениците на имота.
Не се изисква разрешение за строеж за:
1. външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки;
2. подменяне на покривни материали;
3. вътрешни преустройства, при които не се: засяга конструкцията на сградата;
извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;
промяна, която включва предназначението на помещенията и натоварванията в тях;
текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации.
Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството
Важно е да знаете, че колкото и дребно да е преустройството има минимално необходими изисквания, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и/или надзор и други изисквания, които е необходимо да се спазят, за да можете в последствие да получите разрешение за ползване.
Получаване на разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация
Необходими документи:
актове по време на строителство;
заповедна книга;
сертификати на вложените материали;
технически паспорт за преустройството;
екзекутивни проекти – ако има несъществени изменения;
писмо за вписване в кадастър на изменението;
окончателен договор с ел. дружество (само при промяна на мощността);
замерване на ел. инсталация от лицензирана лаборатория;
окончателен доклад от фирмата изпълняваща строителен надзор за обекти 1-5та категория;
санитарно хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ;
положително становище от пожарната и др.
Това са само процедурите по строителната част, които са в нашата компетентност. Допълнително според вида на обекта ще е необходимо извършването и на процедурите, предвидени към наредбите за изискванията към търговски обекти, агенцията по храните и др.
Дори и в това кратко и съвсем неизчерпателно изложение се вижда, че процедурата по преустройство дори и само на едно малко помещение е почти толкова сложна и бюрократично утежнена, колкото и строителството на цялата сграда, в която се намира Вашият обект.
Ние в PUPILLA Sudio ще изготвим всички необходими части от проектантстката документация и ще ви окажем съдействие за всички останали стъпки до окончателното въвеждане на обекта в експлоатация.
