Проекти за преустройство, реконструкция, основен ремонт, промяна на предназначението, смяна на статут, саниране и др. на съществуващи помещения или цели сгради.

             Проектите за преустройство и смяна на предназначението са едни от най-масово срещаните проекти в архитектурната практиката.
Процедурите по смяна на предназначението на обекти са често скъпи, сложни и отнемат доста време от започване на процеса до окончателното разрешение за ползване на обекта с нов статут. Също така не всяко желано преустройство е възможно. Това често се подценява и води до непредвидени разходи и забави, особено неприятни за наематели на търговски обекти, когато наемът вече тече, а наемателят още не може да започне дейност в помещението.

Важно е също така да знаете ако извършвате преустройството като наемател, че всички процедури, разрешение за строеж, въвеждане в експлоатация и строително монтажни дейности са на името и в полза на собственика. Добре е още при подписване на договора за наем да ползвате юрист и да се уточнят всички въпроси, свързани с бъдещото преустройство и получаване на съгласие от собственика.

Препоръчително е преди окончателното наемане на помещение, когато то ще се ползва за нова различна дейност и ще е необходима промяна на предназначението, да се проведе платена консултация с архитект ,за да сте наясно дали желаното преустройство е изобщо възможно, какви процедури Ви очакват и колко време ще отнеме. Не поверявайте бъдещото на Вашия бизнес на това, което ще Ви каже брокерът или собственикът на имота. Те са финансови заинтересовани страни да станете наемател, а негативите ще си останат за Ваша сметка.

При процедурата по смяна на предназначението на обект в една сграда ще Ви се наложи да съберете и съгласувате с различни учреждения почти толкова документация, колкото строителят на цялата сграда, в която е вашият обект. От година на година се повяват все нови изисквания и законодателството изобщо не върви в посока на опростяване на процедурата, а точно обратното. Подгответе се с време и търпение.

Важно за преустройство!

могат да се правят преустройства, при които се засяга конструкцията на строежа само в сгради, които имат технически паспорт! Проверете дали сградата има такъв, преди започване на преустройството.

Могат да се преустройват само законни обекти! Удостоверение за търпимост нe прави сградата законна. С последните промени в ЗУТ се даде възможност за узаконяване на сгради, строени до морт 2001г. Трябва да могат да се осигурят паркоместа спрямо новата функция в рамките на собствения парцел.

Съгласно действащото законодателство в България (ЗУТ):

не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация;

не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.

При констатиране на такова нарушение (обикновено по сигнал), началникът на ДНСК или кметът според категорията на обекта:

забранява с мотивирана заповед ползването на строежите и разпорежда тяхното освобождаване, прекъсване на захранването им с електрическа и топлинна енергия, с вода, газ, телефон и др. Разпореждането е задължително за доставчиците и се изпълнява незабавно;

на база съставен акт по Закона за административните нарушения и наказания, издава Наказателно постановление.

Изискванията към преустройствата – в кои случаи е необходимо съгласие от съседи и общо събрание, описани в ЗУТ, раздел VI

Основни стъпки за извършване на преустройство:

-събиране на изходна документация;

-изготвяне на проектна документация;

-съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОСВ и др. според конкретния случай;

-внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство;

-извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството;

-въвеждане в експлоатация.

Изходната документация включва:

-нотариални актове;

-скици;

-скица от кадастър (или писмо за липса на кадастрална карта);

-нотариално заверено пълномощно, ако документацията ще се внася от лице различно от собственика;

-актуално състояние, ако сте юридическо лице;

-нотариално заверено съгласие от преки съседи, общо събрание или и 2те в зависимост от случая за сгради в режим на ЕС;

-протокол от общо събрание с необходимия процент съгласие (ако се изисква);

-документ, доказващ законният статут на преустройвания обект: разрешение за ползване, удостоверение за търпимост, др.;

–технически паспорт – за сградата, в която се намира преустройваният обект;

-черно-бяло копие от официален действащ чертеж на етажа с преустройвания обект – прилага се в част архитектура. Взима се от архива на общината от собственик или пълномощник. При липса на запазен архив, общината издава писмо за липса на запазена архивна документация;

-съгласувателни писма от електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РИОСВ и др. според конкретния случай; Др….

Необходима проектна документация:

Техническият проект, изготвен от правоспособни архитект и инженери съдържа следните проектни части:

-част архитектура + архитектурно заснемане на съществуващото положение;

-част конструкции (проект или конструктивно становище);

-част ОВК (Отопление, вентилация, климатизация) – проект или само становище, ако не се предвиждат промени;

-част ВиК – проект или само становище, ако не се предвиждат промени;

-част ЕЛ  – проект или само становище, ако не се предвиждат промени;

-част ПБЗ (проект за безопасност и здраве);

-част ПБ (пожарна и аварийна безопасност);

-част технология (за заведения, производство, медицински кабинети, хранителни магазини др.).

   И в по-редки случаи:

-част Хидроизолации – (изготвя се само ако има промяна по основи, тераси, покриви или нова пристройка);

-част ЕЕ (Проект за енергийна ефективност) – само за основен ремонт, саниране, реконструкция или преустройство на цяла сграда;

-част ОЕЕ (Оценка на Енергийна ефективност – само ако има проект за ЕЕ;

-част Пожарогасене – в зависимост от обекта;

-част Пожароизвестяване – в зависимост от обекта;

-СОТ – по желание на възложителя (задължителен само за банкови салони и подобни);

други в зависимост от спецификата на преустройството.

Съгласуване на проекта с електро, ВиК, газоснабдяване, топлофикиция, РЗИ, РИОСВ и др. според конкретния случай

Внасяне на проекта и документацията в общината и получаване на разрешение за строителство
Срокове за разглеждане и съгласуване:

-до 14 дни ако проектът е придружен с доклад ОСИП;

-до 30 дни без доклад. Проектът се разглежда на експертен съвет в общината,а при  съгласуване и одобряване се издава разрешение за строеж;

-до 7 дни Общината изпраща разрешението за строеж в ДНСК;

-до 14 дни след това ДНСК го проверява и може да го отмени.

Едва след това получавате физически разрешението за строеж и може да започнете строителство.
Строителното разрешение се издава на името на собствениците на имота.
Не се изисква разрешение за строеж за:
1. външно и вътрешно боядисване на сгради и постройки;
2. подменяне на покривни материали;
3. вътрешни преустройства, при които не се: засяга конструкцията на сградата;

извършват дейности като премахване, преместване на съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата;

промяна, която включва предназначението на помещенията и натоварванията в тях;

текущ ремонт на сгради, постройки, съоръжения и инсталации.

Извършване на СМР (строително монтажните работи) по преустройството
Важно е да знаете, че колкото и дребно да е преустройството има минимално необходими изисквания, актове и протоколи по време на строителството, заповедна книга, технически ръководител и/или надзор и други изисквания, които е необходимо да се спазят, за да можете в последствие да получите разрешение за ползване.

Получаване на разрешение за ползване/въвеждане в експлоатация

Необходими документи:

актове по време на строителство;

заповедна книга;

сертификати на вложените материали;

технически паспорт за преустройството;

екзекутивни проекти – ако има несъществени изменения;

писмо за вписване в кадастър на изменението;

окончателен договор с ел. дружество (само при промяна на мощността);

замерване на ел. инсталация от лицензирана лаборатория;

окончателен доклад от фирмата изпълняваща строителен надзор за обекти 1-5та категория;

санитарно хигиенно разрешително за въвеждане в експлоатация от РЗИ;

положително становище от пожарната и др.

Това са само процедурите по строителната част, които са в нашата компетентност. Допълнително според вида на обекта ще е необходимо извършването и на процедурите, предвидени към наредбите за изискванията към търговски обекти, агенцията по храните и др.
Дори и в това кратко и съвсем неизчерпателно изложение се вижда, че процедурата по преустройство дори и само на едно малко помещение е почти толкова сложна и бюрократично утежнена, колкото и строителството на цялата сграда, в която се намира Вашият обект.

Ние в PUPILLA Sudio ще изготвим всички необходими части от проектантстката документация и ще ви окажем съдействие за всички останали стъпки до окончателното въвеждане на обекта в експлоатация.